Санкт-Петербург

+7 (812) 490-70-01

Москва

+7 (495) 532-04-32

Управление недвижимостью
Контакты

Москва

Онучина Мария Анатольевна Онучина Мария Анатольевна
Директор департамента

+7 (495) 532-04-32 m.onuchina@naibecar.com


Как из ТЦ сделать доходный актив: 3 правила

Концепция очень важна для успешного функционирования торгового объекта. Хорошо, если правильная концепция сформирована ещё на этапе строительства. Но, если мы говорим о торговых центрах, которые уже прошли какой-то жизненный цикл, например, 4-6 лет, то при заходе на такой объект первое с чего вам нужно начать – это с анализа предыдущего периода.

На примере данного кейса мы хотим показать, как приход профессиональной УК может изменить объект и сделать из него доходный актив.

Речь пойдёт о ТЦ «Смайл» (Санкт-Петербург, пр. Большевиков, 27 лит. А). Начало работы УК NAI Becar на объекте – октябрь 2012 года. Сам торговый центр работает с 2009 года.

На момент прихода необходимо было решить стратегическую задачу: создать новую идею торгового центра, которая была бы интересна на протяжении будущего жизненного цикла объекта.

Для этого мы рекомендуем:

1. ПРОАНАЛИЗИРУЙТЕ СИТУАЦИЮ 
Мы анализировали внутреннюю планировку объекта, возможность использования прилегающей территории, локацию, проводили несколько раз опросы жителей квартала и множество мозговых штурмов.

2. СФОРМУЛИРУЙТЕ ОСНОВНУЮ ИДЕЮ ТЦ 
В результате выбрали концепцию микрорайонного ТЦ социальной направленности. Основной идеей было обеспечить ежедневный приход нашего покупателя и удовлетворение им всех ежедневных потребностей: купить продукты, совершить платежи, отремонтировать вещи, купить путевку на отдых, развлечь и одеть детей.

3. ВНЕДРИТЕ КОНЦЕПЦИЮ 
Как таковой концепции до 2012 года объект не имел. Внутренняя нарезка торгового центра делала его очень похожим на Шанхай:) На 7 тысячах квадратных метров располагались около 130 магазинов площадью от 15 до 25 м2. Это были маленькие ИПшники с абсолютно разным видом бизнеса: букмекерская, магазин велосипедов, тир, армянская столовая, парикмахерская для животных, автомойка, автошкола, одежда no name и т.д. То есть цель предыдущей УК была заселить ТЦ, причём неважно кем (исключением были 2 якоря «О'КЕЙ» и «Юлмарт»).

Сейчас в торговом центре мы имеем порядка 70 арендаторов, 30 из которых – не магазины, а вендинги и банкоматы. Кроме того, управляющая компания инициировала реконцепцию паркинга, который располагался на 1-м этаже ТЦ, в торговые площади. В результате арендопригодная площадь выросла на 25%, общая – на 34%, в ТЦ «сели» 17 новых арендаторов, среди которых – «Сбербанк», «Буквоед», «Триал-Спорт», REDMOND и KARI. Также управляющая компания убедила Владельца профинансировать создание в ТЦ отдельного детского проекта Family Club, а создание рекламных мест на фасадах здания способствовало качественному улучшению внешнего вида объекта.


На тот момент идея была очень грамотно подобрана, что подтверждается ежегодным приростом прибыли, 100%-м исполнением финансовой модели собственника, на которую он рассчитывал в момент приобретения актива. Эффект внедрения грамотной концепции колоссален даже спустя 3 года, особенно радуют такие актуальные в кризис показатели, как 100%-я заполняемость, постоянно растущая посещаемость и приход новых арендаторов на большие площади.

Динамика основных показателей ТЦ

 

Октябрь 2012 года

Декабрь 2015 года

Динамика

Заполняемость

67%

100%

+33%

Общая площадь ТЦ

10 969 кв. м

14 815 кв. м

+34%

Арендопригодная площадь

7 280 кв. м

11 000 кв. м

+25%

Общая посещаемость

1 558 295 человек

2 069 398 человек

+33%


Автор: Наталья Скаландис, управляющий директор Property Management NAI Becar в Санкт-Петербурге
Не все поля были заполнены
Спросите нас

Подписаться на рассылку

Подпишитесь и получайте на выбор:

Подписаться