Санкт-Петербург

+7 (812) 490-70-01

Москва

+7 (495) 532-04-32

Управление недвижимостью
Подписка на рассылку
24.01.2017

NAI Becar подводит итоги 2016 года рынка коммерческой недвижимости Москвы

Объем инвестиций в московскую недвижимость в 2016 г. остался на уровне прошлого года и составил 3 755 млн.долл. Для офисной недвижимости 2016 год ознаменовался рекордно низкими показателями по объему ввода за последние 10 лет. А вот в торговом сегменте уровень вакансии увеличился на 21% относительно показателей прошлого года.

Инвестиции
В Москве объем инвестиций за 2016 год остался на уровне прошлого года и составил 3 755 млн. долл., из них только порядка 860 млн. долл. было инвестировано в недвижимость в 4Q 2016 г., что на 33% меньше, чем в предыдущем квартале.
Около 82% от общего объема сделок пришлось на коммерческую недвижимость, из них 70% - сделки в офисном сегменте. Среди наиболее заметных событий в сфере инвестиций в офисную недвижимость - закрытие сделки Сбербанка по приобретению БЦ «President Plaza» площадью 194 тыс.кв.м (37 млрд.руб.), неденежная сделка O1 Properties по обмену своих акций на БЦ «Аврора Бизнес Парк» (86 тыс.кв.м), покупка Мэрией Москвы у Capital Group офисных площадей башни «Око» (55 тыс.кв.м за 14,3 млрд.руб), а также приобретение «Транснефтью» БЦ Evolution Tower (80 тыс.кв.м за 22 млрд.руб.). В 2016 году только 5% сделок от общего объема инвестиций в недвижимость было совершено с участием иностранного капитала. В начале 2017 г. аналитики NAI Becar прогнозируют закрытие сделок на сумму порядка 800-900 млн.долл.

Офисная недвижимость
Всего в 2016 году на рынок было выведено порядка 293 тыс.кв.м арендопригодных площадей, что является рекордно низким показателем по объему ввода за последние 10 лет. В 4Q в эксплуатацию было введено лишь 44,5 тыс.кв.м GLA (63 тыс.кв.м GBA). По подсчетам NAI Becar, наибольшая доля вводимых площадей пришлась на класс В+ (96%). 

2017-01-24_12-23-27.png
  

Средняя ставка аренды в БЦ класса А за отчетный период составила 1 890 руб./кв.м/мес. (-6,0% по отношению к 3Q 2016 г.), класса В+ - 1 330 руб./кв.м/мес. (-6,3%), класса В – 1 060 руб./кв.м/мес. (0%), класса С – 910 руб./кв.м/мес. (0%). Относительно 3Q 2016 г. ситуация с заполняемостью на конец года по всем сегментам улучшилась. Так, уровень вакансии в классе А упал на 10,9% и составил 22,6%. В класса В+ вакансия зафиксировалась на уровне 16,3% (-2,6%), в классе В – 10,0% (-7,7%), в классе С – 9,2% (-2,9%). Низкие объемы ввода и снижение арендных ставок на 28% привели к сокращению уровня вакансии в офисах класса А в 2016 году на 22,4%. В класса В+ за год уровень вакансии сократился на 3,6%, а арендная ставка снизилась на 16%. При этом низкоклассный сегмент за год изменился незначительно – в классе В и С уровень вакансии и арендных ставок сопоставим с 4Q 2015 г. В 2017 году аналитики NAI Becar ожидают ввод 450-500 тыс.кв.м офисных площадей, преимущественно выведенных на рынок во II полугодии 2017 г. Наиболее интересным с точки зрения динамики останется высококлассный сегмент (А и В+). В начале года вакансия здесь, вероятно, продолжит снижение. Динамика вакансии и ставок во второй половине 2017 г. напрямую будет зависеть от объемов ввода.

Торговая недвижимость (графики 7, 8, 9, 10)
В 2016 году в эксплуатацию было введено 529,1 тыс.кв.м GLA, что на 13% ниже показателя 2015 года. Из них на 4Q пришелся ввод порядка 126 тыс.кв.м GLA.


2017-01-24_12-23-46.png


В 4Q арендная ставка для торговой галереи зафиксировалась на уровне 38,9 тыс.руб./кв.м/год, что на 1,5% превышает показатели предыдущего квартала. Для якорных арендаторов – 12,9 тыс.руб/кв.м/год (-2,4%). За год средние арендные ставки снизились для торговой галереи на 8,5%, для якорных арендаторов – на 11%. Уровень вакансии в московских ТЦ в 4Q увеличился на 4,2% и составил 12,5%. В среднем уровень вакансии относительно конца 2015 г. увеличился на 21%. Максимальный объем ввода ТЦ в 2017 г. может составить 450 тыс.кв.м GLA. Хотя, по мнению аналитиков NAI Becar, наиболее вероятный показатель – 260-300 тыс.кв.м.

Доля свободных площадей по текущим объектам в 2017 г., вероятно, снизится примерно до 10-11%. Однако при условии запуска заявленных объектов средний уровень вакансии может возрасти до 15%. При этом ожидаемые ко вводу в начале 2017 г. ТЦ заявляют более высокую ставку для торговой галереи, что может отразиться на среднем показателе (+3-4%). Складская недвижимость Складской рынок недвижимости в 2016 году подрос на 514 тыс.кв.м GBA, но при этом не смог приблизится к показателям 2015 года (-24%). Из них в 4Q в эксплуатацию было введено 108 тыс.кв.м. GBA, что на 39% ниже показателей предыдущего квартала. Как отмечают аналитики NAI Becar, 26% введенных в 2016 г. складов относятся к формату built-to-suit. И с уверенностью можно сказать, что в следующем году этот процент будет только увеличиваться. Средняя арендная ставка в складских комплексах класса А за отчетный период составила 4 777 руб./кв.м./год (+14,5% по отношению к 3Q 2016 г.); в классе В – 4 229 руб./кв.м./год (+18,4%). За год ставки аренды в классе А выросли на 3%, в классе В – на 10%. В классе А вакантными на текущий момент остаются 14,3% площадей и 13% в классе В, соответственно. Всего за 4Q 2016 года было арендовано более 220 тыс.кв.м. В 2017 г. планируется ввод 300-400 тыс.кв.м складской недвижимости, относящейся преимущественно к классу А. Уровень вакансии при этом может показать увеличение на 1-2 п.п., за счет значительных объемов ввода.

Дмитрий Сороколетов
, вице-президент NAI Becar: «Несмотря на стабилизацию макроэкономической ситуации в стране, долгожданного притока иностранных инвестиций, в том числе азиатских и ближневосточных, в этом году так и не состоялось: их доля от общего объема сделок осталась на минимальном уровне». 

Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar: «В целом, показатели 2016 года оказались несколько лучше, чем ожидали аналитики рынка недвижимости. Знаковым этот год оказался для рынка офисной недвижимости класса А с точки зрения объема сделок, однако такой всплеск активности привел к дефициту крупных качественных офисных площадей в Москве. А если учесть тот факт, что активного строительства в сегменте при стабилизации экономики стоит ожидать не раньше чем через 2-3 года, ситуация в ближайшей перспективе будет располагать к стабилизации и даже росту ставок в классе А. На фоне ввода новых ТЦ в Москве средний уровень вакансии в этом году снова продемонстрировал рост, установив новые рекорды. Так, на конец 4Q 2016 г. он достиг 12,5%. Многие ТЦ открываются с небывало высоким уровнем вакансии. Но несмотря на все негативные рыночные факторы, лишь немногие в этом году всерьез были озабочены поиском новых идей и концепций, в которых так сильно сегодня нуждается современный покупатель».

Исследование подготовлено Департаментом управления активами NAI Becar (входит в BECAR Asset Management Group): http://naibecar.com/research/

Возврат к списку



Комментарии к статье

Не все поля были заполнены
Спросите нас

Подписаться на рассылку

Подпишитесь и получайте на выбор:

Подписаться